築古マンションでも買取できる？築年数別の売却戦略

築古マンションでも買取や売却はできる？築年数別の答え

築40〜50年のマンションでも売却できる場合があります。首都圏の2024年成約37,222件のうち築31年以上は12,097件（32.5％）を占めています。

築古マンションの売却が成立する理由

マンションの価格は、建物と土地持分の合計で決まります。目減りするのは主に建物で、土地持分の価値は残ります。

中古マンションは築年数がたつと価格が下がる傾向がありますが、築年数だけで価格が決まるわけではありません。築古でも値段がつくのは、この土地持分が下支えになるためです。

築年数別の売却方針を比べる早見表

築年数ごとの考え方を整理すると、次のとおりです。

旧耐震基準と新耐震基準は、原則として建築確認を受けた日が1981年6月1日より前か以後かで区分されます。

築40年台は、お持ちの部屋がどちらの基準で建てられたかによって売り方が変わる年代です。建築確認の時期は、建築確認済証や建築計画概要書などで確認できます。

築古でも売れやすいマンションの3つの条件

築年数が古くても、次の条件がそろうと買い手がつきやすくなります。

• 駅から近い、人気路線で利便性が高い
• 管理組合が機能し、修繕が計画的に進んでいる
• 今の需要に合う広さと間取りがある

耐震補強済みの物件や、新耐震基準を満たす物件は、さらに強みになります。

売却が難しくなりやすいマンションの特徴

反対に、次の特徴が重なると売却に時間がかかります。

• 旧耐震で耐震診断を受けていない
• 修繕積立金が不足している、または高額
• 管理組合が機能していない
• エレベーターやオートロックがない
• 配管の劣化で漏水のおそれがある
• 30㎡以下の小さな住戸

当てはまる項目があっても、値付けや売り方を工夫すれば対応できる場合があります。具体的な方法は次の章で触れます。

築古マンションの売却が難しいと言われる3つの理由

売りにくさの背景は、耐震性・住宅ローン・修繕費の3点で、築40年超のマンションは2024年末時点で約137万戸に及びます。

旧耐震基準と耐震性への不安

1981年（昭和56年）6月1日より前に建築確認を受けた建物は、原則として旧耐震基準が適用されています。耐震性が十分でないものも含まれるのが実情です。

旧耐震は震度5程度、新耐震は震度6強〜7程度で倒壊しないことを目標としています。

ただ、旧耐震でも堅牢で状態の良い建物は存在します。耐震診断の結果があれば、買主への説明材料になります。

住宅ローンが使いにくく買い手が限られる

築年数を理由に融資対象から外したり、借入期間を短くしたりする金融機関があります。基準は築35〜60年などと幅があります。

買主が使う住宅ローン減税にも条件があります。1982年1月1日より前に建築された住宅は、原則として現行の耐震基準に適合することを証明する書類などが必要です。

ローンを使う買主が多い仲介では、旧耐震物件の買い手が絞られます。

修繕積立金や管理費の負担と設備の劣化

大規模修繕の平均周期は、1回目が15.6年、2回目が14.0年、3回目が12.9年と、回を重ねるごとに短くなっています。

積立金が足りなければ、一時金の徴収や値上げにつながる場合があります。買主は月々の負担も見て判断するため、築古ほど管理費と積立金の額が価格に響きます。

給排水管や設備の老朽化も、買主が気にする点です。

築年数別の売却相場と成約の実態

首都圏の2024年成約では、築0〜5年が平均7,808万円、築41年以上は平均2,351万円と、築年数で価格に大きな開きがあります。

築年数が古くなるほど価格が下がる傾向

首都圏の中古マンションでは、築年数が進むほど平均価格が下がります。

成約物件の㎡単価は、築0〜5年が126.08万円、築31〜35年が40.54万円でした。

築41年以上の㎡単価は47.66万円で、築31〜35年より高くなっています。立地や面積の構成が築年帯ごとに異なるため、単純には比べられません。

築30年・40年・50年の相場目安を表で確認

首都圏の成約物件の平均値（2024年1〜12月）は次のとおりです。

築50年以上だけを切り出した公的な平均値は、今回の資料にはありません。

この表は首都圏全体の平均です。エリアや面積で価格が大きく動くため、あくまで目安として使ってください。

築古の成約が多い背景と今後の市場見通し

築40年超のマンションは今後も増える見込みです。2025年末の約158.8万戸から、2035年末には約313.2万戸になる推計があります。

供給が増えるぶん、立地や管理状態で売れ行きに差がつきます。全国の価格指数や平均値は、お持ちの物件の値動きと一致しません。

国土交通省の公的データで相場を調べる方法

相場確認の基本は、同じマンションや近隣の成約事例を見ることです。

不動産情報ライブラリでは、駅距離・築年数・広さで取引価格情報を絞り込めます。東日本レインズの築年帯別の成約状況も公表されています。

売り出し価格は売主の希望額で、成約価格とは別物です。価格を比べるときは、成約事例を優先してください。

築年数別の売却戦略～築30年台から築60年超まで～

築年数が進むほど、仲介中心から買取との比較へ軸が移ります。築30年台は仲介、築50年台以降は買取再販会社の検討が目安です。

築30年台～需要が見込めるため仲介で相場を狙う～

築31年以上は首都圏成約の32.5％を占めます。ただし、これは築30年台だけの割合ではありません。築30年台でも立地や管理状態によって需要が見込めるため、近隣の成約事例をもとに、仲介で相場に近い価格を狙うのが基本です。

管理書類をそろえ、反響を見ながら価格を調整していきましょう。

築40年台～旧耐震かどうかを確認して買取と比較する～

築40年台には、新耐震基準の物件と旧耐震基準の物件が含まれる場合があります。建築時期と耐震診断の有無を、最初に確認してください。

旧耐震で買主のローン審査が不安なときは、仲介の査定と買取の査定を並べて比べます。手取り額と売却までの期間の両方で判断すると、失敗しにくくなります。

築50年台～買取再販に対応できる会社を軸に進める～

築50年台では建物の評価が小さくなりやすく、そのぶん土地持分と立地の比重が高まります。

駅近で管理が良ければ、仲介でも買い手はつきます。ただし、期間が長引く場合もあります。買取再販に慣れた会社の査定を軸に、仲介と比べてみましょう。

築60年・70年超～管理状態と建て替え計画を整理する～

築60年超では、修繕履歴、積立金の残高、建て替えの検討状況を先に整理します。

2026年4月施行の改正法では、建物と敷地の一括売却などを、原則4/5、一定の事由があれば3/4の多数決で行える制度が設けられました。

管理組合の動きは売却条件に影響します。議事録で確認してください。

築年数別に取るべき行動のチェックリスト

• 建築確認の時期（1981年6月前後）を確認する
• 耐震診断・補強の有無を調べる
• 長期修繕計画と積立金残高を入手する
• 近隣の成約事例を調べる
• 仲介と買取の査定を複数社で取る

この5点を済ませると、次の判断が進めやすくなります。

築古マンションは買取と仲介のどちらが向いている？

買取は早く現金化できる一方、仲介より価格が低くなる傾向があり、物件によっては2〜3割程度の差が出るケースもあります。

買取の仕組みと仲介との違い

仲介は、不動産会社が買主を探す方法です。市場価格に近い金額を狙えますが、買主が見つかるまでは時間がかかります。

その間は、内覧の日程調整や価格交渉にも付き合うことになります。築古マンションでは、住宅ローンの審査が通らず購入を見送る買主もいるため、話が進みにくい場面があります。

仲介の売り出し価格は、過去の成約価格や類似物件、競合の数をもとに決めるのが一般的です。相場より高すぎると内覧が集まらず、結局は値下げに進むことが多いです。

買取では、不動産会社が直接買主になります。買主探しも内覧も要らないため、条件が合えば数日〜数週間で成立することもあります。

手続きは、査定、条件の合意、売買契約、決済の順に進みます。仲介で必要になる媒介契約と買主探しは省けるので、日程が読みやすいのが特徴です。

買取後は、リフォームして再販売する買取再販が一般的です。

買取のメリットは早期の現金化と契約不適合責任の負担軽減

買取のメリットは次のとおりです。

• 短期間で現金化できる
• 内覧対応が不要
• 仲介手数料がかからない場合が多い
• 現況のまま売れる

現況のまま売れるので、売却前に片付けやハウスクリーニング、設備の修理に手間をかけずに済みます。遠方に住んでいる相続人の方には、とくに助かる点です。

築古マンションは、リフォームしても費用を回収できないことがあります。傷みのある状態のまま売れる買取は、そうした物件と相性のよい方法です。

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と合わないときに、売主が負う責任のことです。買取ではこの責任を免責とする契約が一般的です。ただし、免責の範囲は契約書ごとに異なるため、署名の前に必ず確認してください。

仲介で売る場合は、雨漏りや配管の不具合などが後から見つかると、修繕費の請求を受けるおそれがあります。買取でその心配が小さくなるのは、売主にとって安心材料です。

買取のデメリットは売却価格が低くなりやすいこと

買取は、仲介より価格が低くなる傾向があります。

投資用の事例では、相場の7〜8割程度になるという解説もあります。

買取会社は、買い取ったあとにリフォーム費用や再販までの保有コストを負担します。その分を見込んで価格を提示するため、仲介の相場より低くなりやすいのです。

ただし割合は物件や会社によって変わります。人気の立地なら買取業者どうしの競争で価格が上がる場合もあるため、複数社で比べてみましょう。

また、管理状況やエリアによっては、買取の対象外とされる場合があります。断られたからといって売れない物件と決めつけず、仲介など別の方法も並べて検討してください。

仲介と買取を手取り額で比較する表

手取りは、売却価格から仲介手数料などの費用を引いて考えます。

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円超なら「価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。たとえば2,000万円なら、66万円に消費税を加えた額が上限の目安になります。

価格差が手数料の節約を上回るかどうかは、実際の査定額で計算してみてください。仲介の査定額から手数料を引いた手取りと、買取の提示額を並べると、差が見えやすくなります。

仲介の査定額は、机上査定より訪問査定のほうが実物を確認する分だけ正確です。比較する際は、同じ条件の査定どうしを並べましょう。

なお、不動産会社を介して買取に進む場合は、手数料がかかることもあります。見積もりの段階で、手数料の有無を確かめておくと安心です。

買取が向く人と仲介が向く人の見分け方

買取が向くのは、次のような方です。

• 売却期限が決まっている
• 荷物や設備をそのまま売りたい
• 内覧対応を避けたい
• 旧耐震や築50年超で買い手探しが不安

転勤や相続税の納付などで期限が決まっている場合は、時間が読める買取のほうが計画を立てやすくなります。

時間をかけてでも高く売りたい方には、仲介が向いています。空室の維持費が続く相続人の方は、期限を決めて仲介に出し、動きがなければ買取に切り替える方法も考えられます。この場合は、切り替えの時期や条件を、依頼の時点で不動産会社と確認しておくとよいでしょう。

空室のままだと、管理費や修繕積立金の毎月の負担に加え、固定資産税などもかかり続けます。仲介で粘る期間は、その維持費と価格差を天秤にかけて決めると、判断に迷いにくくなります。

築古マンションを少しでも高く売るための準備

管理書類をそろえることが売却準備の要です。ホームインスペクションの費用は5〜10万円ほどが目安で、大きなリフォームを行う前に費用対効果を確認しましょう。

管理状態を書類で示して安心感を伝える

築古では、管理の良さを書類で示すことが価格の裏付けになります。用意しておきたい書類は次のとおりです。

• 長期修繕計画書
• 修繕積立金の残高証明書
• 直近の総会議事録
• 大規模修繕の報告書

積立金が足りないと、買主に不安を持たれがちです。値上げ予定も含めて整理しておきましょう。

ホームインスペクションと耐震性の確認

インスペクションは、専門家が建物の状態を調べる調査です。費用は5万円前後から10万円ほどが目安とされています。

旧耐震の物件でも、耐震診断の結果があれば買主の安心感は変わります。診断や改修には国や自治体の支援制度がある場合があるので、窓口で確認してみてください。

リフォームは必要？ハウスクリーニングに留める考え方

大きなリフォームは、費用を回収できないことが多いようです。買主がリノベーション前提で探している場合もあります。

たとえばファミリー向けで壁紙・浴室・トイレを替えると、300万〜400万円ほどかかる例もあります。

まずは水回りのクリーニングなど、小さな投資から考えてみましょう。

売り出し価格と売り出し時期の見直し方

価格は、近隣の成約事例をもとに決めます。相場より高すぎると内覧が集まらず、長期化や値下げにつながります。

反響を見る期間は1か月程度が目安です。反響がなければ、価格の見直しか買取への切り替えを検討しましょう。

春や秋は購入希望者が増えやすい時期とされています。ただ、待てば高く売れるとは限りません。

買取で失敗しないための会社選びと査定のコツ

査定額は不動産会社によって数百万円変わることがあるため、複数社の比較が失敗を避ける近道です。

築古マンションの買取実績が豊富な会社の見分け方

築古に強い会社は、次の点で見分けられます。

• 築古や旧耐震の売却・買取事例を公開している
• 構造や管理状況を詳しく質問してくる
• 契約不適合責任の扱いを具体的に説明できる

反対に、「古すぎて難しい」と言うだけの会社や、値下げしか提案しない会社は注意が必要です。

複数社の査定で買取価格を比較する手順

一般に3〜6社程度の比較が推奨されています。

査定は、データのみの机上査定と、実物を見る訪問査定があります。訪問査定のほうが物件の状態を反映しやすくなります。

聞くべきことは、査定額の根拠、売却期間の目安、買取の可否と価格です。額だけで選ばず、根拠まで比べてください。

買取保証付き仲介を使うときの確認事項

一定期間仲介で売り、売れなければ事前の価格で買い取る仕組みです。

買取保証の価格は、仲介価格より低く設定されるのが一般的です。

• 保証価格がいくらか
• 保証の期間はいつまでか
• 買取に切り替える条件は何か

契約前にこの3点を書面で確認しましょう。

築古マンション売却の流れと必要書類

仲介による売却は査定から引き渡しまで基本の6ステップで進みます。専任媒介では業務報告が2週に1回以上と定められています。

査定から引き渡しまでの流れを6ステップで整理

仲介で売却する場合の基本的な流れは、次の6ステップです。

1. 相場を調べる
2. 複数社に査定を依頼する
3. 媒介契約を結ぶ
4. 売り出しと内覧対応
5. 売買契約を結ぶ
6. 決済と引き渡し

専任媒介なら、自分で見つけた買主とも契約できます。専属専任になると、報告の頻度はさらに高くなります。

意外に思われるかもしれませんが、買取を選べば媒介契約も買主探しも省けます。

手付金は売却価格の5〜10％程度が目安です。買主のローン審査に通らなければ解除とするのが一般的です。

抵当権抹消や管理関係書類など準備するものの一覧

• 登記済権利証または登記識別情報
• 住宅ローンの残高が分かる書類
• 抵当権抹消の手続き書類
• 長期修繕計画書
• 修繕積立金の残高証明書
• 管理規約・総会議事録
• 耐震診断の結果（ある場合）

抵当権が設定されている場合は、通常、決済時にローンを完済し、抵当権抹消登記の手続きを行います。

相続で取得した場合は、先に相続登記を済ませてから進めます。

築古マンションを売る際のリスクと注意点

売却で損をしやすいのは、不具合の告知漏れと焦っての安売りで、税金は所有期間5年超かどうかで税率が変わります。

不具合は隠さず契約書に記載する

雨漏りや配管の不具合を伝えずに売ると、契約不適合責任を問われ、修繕費の請求や契約解除につながるおそれがあります。

分かっている不具合は、物件状況報告書や契約書にきちんと書いておきましょう。経年劣化は免責とする特約を入れる方法もあります。

生活に支障が出る不具合については、売却前に修繕しておくかどうかも検討してみてください。

売却時の税金と売却損の扱いを確認する

税率は築年数ではなく、所有期間で決まります。譲渡した年の1月1日時点で5年超なら長期となり、税率は所得税15％と住民税5％に加え、復興特別所得税がかかります。

5年以下は短期の扱いで、所得税30％と住民税9％に加え、復興特別所得税がかかります。

居住用財産を買い換えた際の譲渡損失は、損益通算・繰越控除の対象となる場合があります。令和9年12月31日までの譲渡が対象です（令和8年5月1日現在）。

適用には要件があるため、税務署か税理士に確認してください。

大規模修繕や建て替え計画は買主へ伝える

修繕の予定や積立金の状況は、買主が気にすることの多いポイントです。

積立金が不足している場合は、値上げ予定や一時金の有無も含めて伝えておくと、交渉が進みやすくなります。

早く売りたくても焦って安売りしない

期限があっても、1社だけの査定で決めるのは避けましょう。

維持費の負担を減らしたいなら、仲介の期間を区切り、反響がなければ買取に切り替える方法が現実的です。

築古マンションがどうしても売れない場合の対処法

売れないときは、賃貸に出す方法や買取会社への売却、寄付・無償譲渡などを検討できます。放置すると維持費の負担が続きます。

賃貸に出して家賃収入を得る選択肢

賃貸に出せば、家賃収入を得ながら売却のタイミングをうかがえます。

ただし、リフォーム費用や空室リスク、管理の手間はかかります。管理会社に収支のシミュレーションを頼んでから決めると安心です。

収益物件として投資家に売る道もあります。

リノベーションや買取再販で再び売り出す方法

現状のまま買取に出せば、手間をかけずに手放せます。

買取再販では、会社が物件を取得したあとに改修し、あらためて販売します。買主が住宅ローン減税を利用できるかは、住宅の性能や入居時期などの適用要件によって異なります。

寄付や無償譲渡など手放し方の最終手段

自治体や個人への寄付は、受け入れ側に管理の負担が生じるため、難しい場合が多いです。

寄付を考える前に、売却価格を大きく下げる方法も検討してみてください。寄付や無償譲渡は、あくまで最後の手段です。

放置すると増える維持費と相続時の負担

住んでいなくても、管理費・修繕積立金・固定資産税はかかり続けます。

相続する場合は、こうした負担も引き継ぐことになります。相続放棄は、原則として自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述します。ただし、不動産だけを放棄することはできず、全財産が対象です。

早めに専門家へ相談し、期限に余裕を持って動きましょう。

まとめ

築古マンションの売却は、築年数の数字だけでは決まりません。耐震性、管理状態、立地、修繕積立金の状況を整理し、仲介と買取を並べて比べるのが近道です。首都圏の中古マンションでは、新規登録価格の上昇と成約価格の下落が同時に起きており、売り出し価格だけを相場とみなさない姿勢が欠かせません。税金は築年数ではなく所有期間で区分が決まります。築30年以上の分譲マンションを持つ方や、相続した部屋の扱いに迷う方は、複数社の査定を取り、買取と仲介の条件を比べるところから始めてみてください。結論が出ていない段階での相談でも構いません。ご自身の部屋は、時間をかけて高く売りたいのか、早く確実に手放したいのか、どちらでしょうか。

出典

1. 第3章 第2節 住宅ストックの展望と課題 - 内閣府 — https://www5.cao.go.jp/j-j/wp/wp-je24/h03-02.html
2. mansion-info.mlit.go.jp — https://www.mansion-info.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2025/10/km_kaisei_mansion.pdf
3. 建築：住宅・建築物の耐震化について - 国土交通省 — https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html
4. 築50年マンションは売れない？危険と言われる理由や売却・地震リスクを解説 | 公益財団法人 岡山県スポーツ協会 — https://www.okayama-taikyo.or.jp/column/3197/
5. reins.or.jp — http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202502.pdf
6. mlit.go.jp — https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/002027585.pdf
7. 【2026年版】マンションを高く売るには？売却のコツとおすすめ不動産会社を解説 | 公益財団法人 岡山県スポーツ協会 — https://www.okayama-taikyo.or.jp/column/3163/
8. 家を高く売る方法4選！売却でやってはいけないことや流れを解説 | 不動産競売流通協会（FKR） — https://fkr.or.jp/housing-high-sell/
9. 投資用ワンルームマンションが売却できない！赤字投資から抜け出すための対処法 - 一般社団法人 全国任意売却協会 — https://963281.or.jp/cannot-sell-investment-studio
10. No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
11. No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
12. mlit.go.jp — https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/002011976.pdf

※ 掲載内容は執筆時点の情報です。最新情報は各自治体・関係機関の公式ホームページをご確認ください。