相続した不動産の売却・買取｜相続登記義務化で今すべきこと

相続した不動産はいつ・どう売るのが得策か

売却の判断は利用予定と維持費を基準にし、相続税の納税資金が必要な場合は10か月の申告・納税期限から逆算します。10か月以内の売却がすべての相続人に有利というわけではありません。（出典1）

売却に向く不動産・向かない不動産の見分け方

相続人に利用予定がなく、管理や維持費の負担が大きい不動産は売却を検討しやすいといえます。とくに遠方の家や土地は管理のための移動も必要です。固定資産税・都市計画税のほか、マンションでは管理費や修繕積立金も継続します。

逆に、将来自分や子どもが住む可能性がある、あるいは賃貸需要が見込める立地であれば、すぐに手放す判断を急ぐ必要はありません。

老朽化した建物は、修繕して使う場合の費用と、そのまま売る場合の査定額を比較します。解体して更地にする方法もありますが、解体費や土地の税負担、後述する空き家特例への影響も含めて判断が必要です。

相続税の申告期限（10か月）と売却タイミングの関係

相続税の申告と納税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行う必要があります（出典1）。納税は現金一括が原則のため、手元資金が足りず不動産の売却代金を充てたい場合は、この期限から逆算した準備が欠かせません。

売却活動から引き渡しまでには数か月かかる場合があります。納税資金に売却代金を充てるなら、査定と遺産分割の準備を早めに進めることが重要です。

売却を検討すべき5つのケース

売却を検討する目安は、利用予定・維持費・相続人の希望・納税資金・建物の状態の5点です。

• 利用予定がなく遠方で管理が難しい
• 固定資産税や管理費など維持費の負担が重い
• 相続人が複数で公平に分けたい（現金化が有効）
• 相続税の納税資金が必要
• 老朽化が進みリフォーム費用が多額になりそう

これらは売却を検討する材料です。複数当てはまっても、売却価格や将来の利用予定と合わせて判断します。

相続不動産を売却するまでの5ステップ

相続不動産の売却は、相続人・財産の確認、遺産分割、相続登記、査定、契約・引き渡しの5段階で進みます。半年から1年程度かかる場合もありますが、協議や売却状況により期間は異なります。

STEP1 遺言書の確認と相続人・相続財産の確定

最初に遺言書の有無を確認し、相続人と不動産を特定します。

遺言書がなければ、被相続人の出生から死亡までの戸籍を集め、法定相続人を確定させるところから始めます。相続人を一人でも欠いた状態で遺産分割協議を進めると、その協議自体が無効になってしまいます。戸籍収集は手間がかかりますが、省略できない工程です。

並行して、登記事項証明書や固定資産税の納税通知書を使い、対象の不動産がどこにどれだけあるかも特定しておきます。2026年2月2日から始まった「所有不動産記録証明制度」では、登記簿上の所有者として記録された不動産を一覧で確認できます。ただし、登記内容に基づくため、未登記の建物などまで網羅できるわけではありません。[追加出典1]

STEP2 遺産分割協議（売却代金の分け方まで決める）

売却を前提に遺産分割協議をするなら、売却代金の配分と費用の負担まで決めておくと、引き渡し後の分配で揉めにくくなります。代表者名義で売却する場合は、換価分割のための名義であることと代金の分け方を協議書に明記します。実態が不明確だと、代表者から他の相続人への送金を贈与とみなされるおそれがあるためです。

共有名義のまま相続する選択肢もありますが、その場合は売買契約時に共有者全員の署名・押印が必要になります。

STEP3 相続登記（2024年4月から義務化）

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。遺産分割の内容が決まったら、法務局で登記を申請します。

相続登記の基本的な期限は、相続の開始と自分が不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内です。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる場合があります（出典2）。2024年4月1日より前の相続も対象ですが、2027年3月31日までと一律に決まるわけではありません。取得を知った日が2024年4月以降なら、その日から3年以内が期限です。[追加出典1]

登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です。司法書士に依頼する場合は、別途報酬として数万円から10万円程度かかることもあります。

遺産分割が未了でも、法定相続分による相続登記や相続人申告登記など、状況に応じた手続きがあります。詳しくは後述します。

STEP4 不動産会社の選び方と査定依頼

不動産会社への査定依頼は、相続登記の準備と並行して進められます。複数社で提示価格だけでなく、査定の根拠や販売方法を比較しましょう。仲介を依頼する場合の媒介契約には専属専任・専任・一般の3種類があり、契約期間や報告義務などが異なります。

土地の場合、境界が未確定だと買主が見つかりにくくなります。測量や境界確定には数十万円・1〜3か月ほどかかることもあるため、早めに確認しておくと後の工程がスムーズです。

古家は解体する前に、建物付きと更地の両方で売却見込み額を確認すると、解体費を負担する意味があるか判断しやすくなります。

STEP5 売却活動・売買契約・引き渡し

買主が決まったら売買契約を締結し、決済・引き渡しへ進みます。契約から引き渡しまで1〜2か月ほどかかる例もありますが、条件によって異なります。

売買契約書や仲介手数料の領収書、測量費・解体費の領収書は、翌年の確定申告で必要になるため保管しておいてください。

相続登記を済ませないと売却できない理由

売買契約は相続登記前でも可能ですが、買主名義への所有権移転登記には先に相続登記が必要です。

相続登記が完了している必要がある

亡くなった方の名義から買主へ直接所有権移転登記はできず、先に相続人への登記が必要です。売買契約を結ぶことと、登記を通じて買主に所有権を移すことは別の手続きです。

実務上は、相続登記と売買の所有権移転登記を同時に申請する「連件申請」という方法も使われています。

ただし、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関側が先に相続登記の完了を求めるケースもあります。査定依頼と同時に戸籍収集を始め、スケジュールに余裕を持たせておきましょう。

遺産分割協議などで所有者が実質的に確定していれば、相続登記前でも売買契約自体は締結できます。ただし、買主にとっては対抗要件の面でリスクが残ります。

相続人申告登記という選択肢

遺産分割協議が長引いて相続登記が間に合わないときは、相続人申告登記が選択肢になります。相続が始まったことと自身が相続人であることを法務局に申し出れば、申出人は基本的な相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます。（出典2）

ただし、この申出では持分や所有権の内容が登記されないため、売却のための相続登記に代えることはできません。また、遺産分割成立後は、その成立日から3年以内に内容を反映した登記を申請する追加的な義務があります。[追加出典1]

相続人のうち特定の一人が単独で申出できる点も特徴です。法定相続分の確定や、他の相続人の戸籍収集も不要とされています（出典2）。

添付書類も、申出人自身が相続人であることが分かる戸籍謄本で足ります。通常の相続登記より手間を抑えられます（出典2）。

相続登記にかかる費用と期間

登録免許税は原則として固定資産税評価額の0.4%で、書類取得費や司法書士報酬が別途かかる場合があります。

登録免許税の税率自体は法令で定められています（出典3）。ただし、評価額100万円以下の土地については、2027年3月31日まで登録免許税の免税措置が設けられています（出典3）。

戸籍謄本、被相続人の住民票の除票、遺産分割協議書、印鑑証明書、評価証明書など、必要書類は相続方法や申請内容によって異なります。収集に数週間かかる場合もあります。

遺産分割の方法で売却後の手残りが変わる

売却して代金を分けるなら換価分割、誰かが住み続けるなら代償分割が主な選択肢です。共有名義では将来の売却に全員の合意が必要となるため、分割方法によって手続きや負担が変わります。

換価分割：売却代金を相続人で分ける方法

換価分割は不動産を売って現金化し、売却代金を相続人間で分ける方法です。現物を分けにくい土地や建物を公平に分配したい場合に向いています。

代表者名義で売る際には、遺産分割協議書に換価分割であることを明記し、代金から売却費用などを差し引いた後の配分も決めておきます。

代償分割：1人が相続し他の相続人へ金銭を支払う

代償分割は一人が不動産を相続し、ほかの相続人へ代償金を支払う方法です。

実家を誰かが引き継いで住み続けたい場合には有効ですが、取得する側に相応の資金力が求められます。

共有名義のまま相続する場合の注意点

共有名義の不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば原則として全体の売却は進められず、相続時に共有を選ぶと将来の判断にも影響します。（出典4）

なお、居住用財産の3,000万円特別控除は、共有名義なら誰でも適用される制度ではありません。本人の居住歴など個別の要件を満たす場合に限られ、相続した空き家の特例とも区別が必要です。（出典9）

遺産分割協議が終わらないまま期限を迎えるとどうなるか

遺産分割が未了でも相続税の申告期限は延びません。相続財産は遺産分割まで共同相続の状態となり、申告や登記の対応を別に考える必要があります。

遺産分割協議がまとまらなくても、法定相続分による相続登記や相続人申告登記は可能です。ただし、特定の相続人が単独で不動産全体を売却することは原則できません。

相続税の申告期限である10か月以内に協議が整わない場合でも、申告と納税は必要です。未分割財産は原則として法定相続分等に従って取得したものとして計算し、当初は配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例が適用できない場合があります。申告時に「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出するなど、後日特例を受けるための手続きもあります。[追加出典2]

相続不動産の売却でかかる税金と計算方法

売却益にかかる税率は、長期譲渡所得が20.315%、短期譲渡所得が39.63%です。いずれも所得税・復興特別所得税・住民税を合算した税率で、所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。

譲渡所得税の計算式と所有期間による税率の違い

課税譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額で計算します。（出典5）

所有期間が譲渡した年の1月1日現在で5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は所得税15%・住民税5%に復興特別所得税を加えた20.315%です（出典5）。

5年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税30%・住民税9%に復興特別所得税を加えた39.63%まで上がります（出典6）。

所有期間は被相続人が取得した日を引き継いで判定します。相続日から数えるわけではありません。

相続してから1年しか経っていなくても、親がその不動産を10年前に取得していれば長期譲渡所得として扱われます。

取得費が分からない場合の対処法

購入時の取得費が分からない場合は、売却価格の5%を概算取得費にできます。例えば売却価格が3,000万円なら150万円です。（出典7）

ただし、取得費が小さくなるほど課税対象の利益は大きくなります。契約書や領収書に加え、購入代金を確認できる記録がないか調べ、概算取得費を使う前に根拠資料を探すことが重要です。

売却時にかかる税金・費用の一覧

税金だけでなく仲介手数料や登記費用も手取り額に影響します。主な項目を整理します。

3,000万円で売却した場合のシミュレーション

売却価格3,000万円、概算取得費150万円、譲渡費用100万円という仮定で試算します。特別控除や取得費加算を使わないケースです。

長期譲渡所得（20.315%）なら税額は約559万円（2,750万円×20.315%＝558万6,625円）です。

短期譲渡所得（39.63%）なら約1,090万円（2,750万円×39.63%＝1,089万8,250円）です。

この試算は特例適用前の概算です。実際の税額は取得時期、取得費の証拠、控除の適用可否などで変わります。

税負担を軽くする特例と使える期限

取得費加算の特例と相続した空き家の3,000万円特別控除は、適用できる条件も期限も異なります。いずれも適用可否で税額が変わる可能性があります。

取得費加算の特例（相続税を取得費に上乗せ）

取得費加算の特例は、相続税が課税された人が相続財産を一定期間内に売る場合、相続税の一部を取得費へ加算できる制度です。（出典10）

適用には、次の3つの要件を満たす必要があります。

• 相続・遺贈によって財産を取得したこと
• その取得者に相続税が課税されていること
• 相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

このため、売却期限は相続開始からおおむね3年10か月が目安です。ただし、日付の起算を確認し、売買契約だけでなく譲渡の時期が条件を満たすよう調整する必要があります。

加算できる金額は、相続税額のうちその不動産に対応する部分を個別に計算して求めます。確定申告の際は「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」を使って算出しましょう。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続した空き家の特例は、対象家屋や敷地を要件に沿って売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。ただし、相続人が3人以上の場合などは上限が異なります。（出典9）

対象家屋は、原則として以下の条件を満たす必要があります。老人ホーム等に入所していた場合の例外や、耐震・取壊しなどの追加要件もあります。（出典9）

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
• 区分所有建物ではないもの
• 被相続人以外の居住者がいなかったもの

売却は相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行い、売却代金は1億円以下であることが条件です。相続後に事業・賃貸・居住の用途に使っていないことや、親族など特別な関係者への売却ではないことも要件です。1億円以下の判定では一定期間内に分割して売った部分や他の相続人による売却分も合算する場合があります。（出典9）（出典11）

この特例は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。令和6年1月1日以後の譲渡では、対象家屋と敷地等を相続・遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合、控除の上限は1人あたり2,000万円となります。特例を実際に申告する人数だけで判定するわけではありません。（出典9）

なお、耐震基準を満たさない家屋については、売却前に取り壊しや耐震改修を行うほか、2024年1月1日以降の譲渡では、一定の要件のもと、譲渡した年の翌年2月15日までに買主が取り壊しや耐震改修を行う場合も対象となります。適用には確定申告と自治体発行の「被相続人居住用家屋等確認書」などが必要です。（出典9）

特例の併用可否と期限の優先順位

同じ不動産の譲渡について、取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除は併用できません。（出典9）

どちらが有利かは、納付する相続税額、取得費、譲渡益などによって変わります。適用要件を満たす場合は、それぞれの税額を比較して選びます。

相続税の申告期限は10か月、空き家特例の期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日、取得費加算の特例の期限は相続開始からおおむね3年10か月です。相続開始日によって両特例の期限の前後関係が変わるため、それぞれ確認が必要です。

売却後に必要な確定申告の進め方

譲渡所得があるときは原則として売却の翌年に確定申告が必要です。空き家特例などの適用を受ける場合は、控除で税額がゼロになっても所定の申告が必要です。

申告の時期と必要書類

申告する時期は売却した年の翌年の確定申告期間です。具体的な開始日・期限はその年の国税庁の案内を確認してください。

必要になる主な書類は次の通りです。

• 売買契約書の写し
• 仲介手数料の領収書
• 測量費・解体費の領収書
• 取得費を示す書類（購入時の契約書など）
• 特例を使う場合は譲渡所得の内訳書等

住民税は確定申告の内容をもとに自治体から通知が届き、売却した翌年の6月以降に納付する流れになります。

申告を忘れた・間違えた場合のリスク

特例を使って税額がゼロになる場合でも、必要な確定申告をしなければ特例を受けられません。（出典9） 申告漏れや誤った計算があれば、状況に応じて追加納税などが生じる場合があります。

自分で申告するか税理士に依頼するか

申告内容が単純なら国税庁の確定申告書等作成コーナーで作成可能です。一方、取得費加算と空き家特例の比較などは個別の要件確認が必要です。

相続税が課されている、相続人ごとに持分が異なる、どの特例を使えるか迷うといった場合は、税理士に適用要件と計算を確認すると判断しやすくなります。

相続不動産の売却で起こりやすいトラブルと注意点

売却時のトラブルは、相続人の意見の不一致、共有者の反対、取得費資料の不足、権利関係の複雑さが主な原因です。

相続人同士で方針がまとまらないケース

売却するか保有するかで相続人の希望が割れると、遺産分割協議が進みにくくなります。

早めに次の2つの選択肢を共有しておくと、話がまとまりやすくなります。

• 売却を前提とする換価分割
• 誰かが住み続ける代償分割

共有者の同意が得られず売却できないケース

共有不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要です。（出典4）

一人でも反対する場合は原則として全体を売却できません。一方、自己の共有持分のみの譲渡は原則として可能ですが、買い手や価格の面で制約が生じることがあります。

行方不明の共有者がいる場合でも、裁判所の手続きを通じて売却を進められる制度があります。ただし、申立てや予納金の負担が発生する点には注意が必要です。

将来のトラブルを避けたいなら、共有名義を選ぶ前に売却の方向性について書面で同意を取っておくと安心です。

取得費不明で税額が想定より高くなるケース

取得費の資料がないと、売却額の5%を概算取得費として使うことになり、課税所得が大きくなる場合があります。（出典7）

実際の取得費がもっと高かったとしても、裏付ける書類がなければ適用できず、税額が想定より大きく膨らむことがあります。

購入時の契約書が見当たらない場合でも、登記済証や売買当時の通帳の記録など代わりになる資料が残っていないか、一度家族で確認してみる価値はあります。

借地権・底地など権利関係が複雑な不動産の注意点

底地や借地権の売却では、地主・借地人との契約内容を先に確認する必要があります。底地は借地人に貸している土地の所有権、借地権は借りた土地を利用する権利です。通常の土地・建物と異なり、売却条件や譲渡承諾の要否などを個別に確認します。

権利関係が複雑な不動産を相続した場合は、早めに不動産会社や専門家へ相談し、売却の可否や進め方を個別に確認しておきましょう。

なかなか売れない相続不動産への対処法

売却を急ぐ場合は買取、価格を重視する場合は仲介を比較します。ただし、金額や売却期間は物件と契約条件によって異なります。

仲介と買取の違いと選び方

価格を重視するなら仲介、現金化までの期間を重視するなら買取が比較の基本です。どちらも物件や契約条件により結果は異なります。

売れにくい立地や築年数の古い物件は、仲介の査定とあわせて買取価格も比較すると、売却時期と手取り額の違いが見えます。

空き家のまま放置するコスト・リスク

空き家のままでも固定資産税・都市計画税・保険料などの維持費はかかります。マンションでは管理費・修繕積立金も必要です。管理せず建物が傷めば修繕費が増え、売却条件にも影響する可能性があります。

売却時期が決まらない場合でも、維持費を見積もったうえで仲介と買取を比較すると、保有を続ける場合との違いを判断しやすくなります。

まとめ

まず確認したい期限は相続税の申告・納税10か月、相続登記の原則3年、空き家特例と取得費加算の各適用期限です。これらは起算日も目的も異なります。

遺産分割がまとまらない、共有者の同意が得られないなど、手続きが進まない場合もあります。今の状況でどの期限を優先すべきか迷うときは、結論が固まっていない段階でも、情報収集のつもりで一度ご相談ください。

出典

1. No.4205 相続税の申告と納税｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4205.htm
2. 知っていますか？相続登記の申請義務化について：宇都宮地方法務局 — https://houmukyoku.moj.go.jp/utsunomiya/page000001_00232.html
3. 不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も開始！ | 政府広報オンライン — https://www.gov-online.go.jp/article/202512/entry-10431.html
4. 不動産相続の「とりあえず共有」が招く、笑えない4つの落とし穴 | 税理士法人 都心綜合会計事務所 — https://toshin-sougou.or.jp/souzoku02
5. No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
6. No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
7. No.3258 取得費が分からないとき｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
8. 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm
9. No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
10. No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
11. 住宅：空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除） - 国土交通省 — https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html
12. No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
13. 不動産等を売却した方へ｜令和7年分 確定申告特集 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/keisubetsu/fudousan.htm
14. 相続登記の申請義務化について｜法務省 — https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
15. No.4208 相続財産が分割されていないときの申告｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4208.htm

※ 掲載内容は執筆時点の情報です。最新情報は各自治体・関係機関の公式ホームページをご確認ください。